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上海楼市:在缓慢恢复!-全球今日讯

来源 : 沪叔说房    时间:2023-04-23 14:16:33

我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自 微信公众号“沪叔说房” 的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,请问700-1000万总价,上海首套,全国二套房,主要用途是投资,应该买在哪里呢?自住的话自己还有别的房,之前是三价取低,现在有变化吗?长持有,两到三方,积分不到40分。


(资料图)

沪叔: 新房积分低的情况下,二手房适合你,1000万左右可以考虑上海中环附近,大宁,新江湾,北蔡,配套比较完善,有规划和升值潜力。700万左右可以考虑上海的外环附近,比如南翔和徐泾。

提问:沪叔,您好!上海本地人,上海一套房自住,还有一套在闲置,位置不太好涨幅一般,苏州园区也有一套房子,品质很不错,现在打算卖掉上海闲置的房子置换一套改善房,大宁板块怎么样?有升值潜力吗?买大宁还是新江湾?

沪叔: 你好,大宁定位中产及以上,新江湾虽然不是顶级富豪区,但是更有距离感一些,整体氛围也比大宁高端,不过能支撑大宁房价的是实打实的配套,而支撑新江湾房价的概念已经快被耗空了,在上海,中产阶级是购房主力,大宁是一个不错的选择,特别是未来即将开业的久光百货还能将这里的商圈提升一个层级,大宁现在的发展方向越来越广,并且在不断的向北延伸,已经初具产业基础和规模,在和市北高新区连成一块儿候,现在这里处于上海房市的第二梯队,目前还不会出现上限,价格也没有被低估,凭本事发展起来的地方。

提问:沪叔,你好,预算1000万左右,在上海虹口买房,这个预算在虹口区有哪些板块可以选哪些楼盘合适?该怎么买呢?

沪叔: 你好,这个价位在虹口区代表性楼盘主要分为三类,第一类强调品质,那就是瑞虹新城板块和北外滩品质住宅。

第二,如果你是改善新住房,那就是虹口区两千年后建成的商品房,主要分布于临平路、凉城、鲁迅公园、曲阳这些板块。

第三,第三,如果你是考虑到投资的话,虹叶花苑这样两梯八户的塔楼和部分老破小也是可以仔细筛选一下,这样还可以剩下一部分资金作为理cai。北外滩的规划落地了,各区域板块功能算是加强了,虹口成为上海顶级商业中心的预期,就更加值得期待了,当然目前还是要看清江景房的品质确实不是很高,这个也是没有形成高净值人群聚集社区的根因。

第四,总结一下虹口区大部分区域发展是比较落后的,毕竟在大上海房子也不便宜,除了北外滩有确定性的机会。瑞虹新城板块已经形成高档社区,曲阳凉城有教育交通利好之外,那其他板块前景相对一般。

提问:沪叔,你好,预算800万,想在上海买房投资,大宁板块未来发展怎么样?如果在这里买房投资的话可以吗?

沪叔: 你好,长期投资可以,如果短期投资收益不会很明显。大宁板块,位于内环和中环之间,周围是彭浦和不夜城板块。

商业方面,大宁国际广场,并以其为中心进一步发展,在商业综合体发展成熟后便吸引了大量优秀的房企在周围建造住宅。加速了板块对大众的吸引力。

教育方面,大宁总共拥有18所学校,包括中小学和初中,其中不乏很多名校。医疗方面有第十人民医院,上海市中医医,巨鹿同济医学院也只有3公里。

交通方面,有1号线,还有中环等多条高架也算是十分便利。上海大宁板块投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。

提问:沪叔您好,我是二套房,上海买新房由于积分只有50分,因此考虑买二手房,预算750左右,但二手房的税多且能贷的款少,目前是个很大问题。现在在看南大版块的招商中环华府(18年次新房板房),闵行古北地区的古北新城(03年塔楼),长年新华地区的海富公寓(96年塔楼),田林地区的徐汇长春苑(08年动迁房)以及闸北公园附近的和玉苑/和兰苑等,自住为主,有升值空间更好,请问从板块考虑该如何取舍?住起来当然是次新房最好?

沪叔: 您看的板块很多,每个板块的情况不太一样:

徐汇田林:之前是工人新村,板块内很多老公房,面积小,价格不低,也有部分商品房,比较分散,这边位于漕河泾和徐家汇之间,地理位置好,这边人口密度高,吸收着周边产业人员的外溢,区域内学区不错,生活配套齐全,交通便利,适宜居住,由于地段优势未来出手不是问题;

长宁新华:由于历史原因,这边成了市区无法复制的优质板块,海富公寓周边有交大,距离地铁商业一公里范围内,生活便利,但由于是96年塔楼,未来将是被第一批淘汰的产品,无论是自住还是未来出手都不太建议;

闵行金虹桥:是闵行唯一一个位于中环的部分,进入市区非常方便,生活便利,商业配套不错,地理位置好,但是塔楼不建议入手;

西藏北路:属于静安与虹口的交界,整个城市界面一般,涨幅一般,和玉苑和兰苑为老小区,建议慎重;

南大:属于外环以里,也属于价格洼地,这边整体来说还有发展空间,也有地可以开发,小区品质高,周边沿街商铺为主,地铁商业一公里左右的范围。

提问:沪叔您好,我目前的预算是300-500万,考虑买房,新房二手房均可,我应该怎么买?

沪叔: 你好,预算在300-500万范围内的可供选择的新盘有较多,但是并非为全部值得入手的新盘,比如离地铁较远且在主商圈之外,选择这种新盘购买,还不如选择地段,交通都相对较好的二手房,300-500万的价格,十年内的次新房可以看南九亭、泗泾、嘉定新城、顾村、杨行这些地方。这些地方交通便利,周围的基础设施也较为方便,比较适合入手。此外,在购房时需要警惕样板房较好而楼盘本身较差的情况,同时也要仔细辨别新房合同,避免落入陷阱。

篇幅有限,只能涉及到这些城市。

查阅大量资料,对于全国300多个城市进行了盘点,做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类:

第一类:可以密切关注,但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类:可以关注,现阶段购买范围限制在主城范围

第三类:自住可买,现阶段购买范围现在主城三类地段:行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类:除了自住不建议购买,而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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